Весной законодательные
собрания регионов начали утверждать местные законы о реновации. Но
конкретные стандарты новой застройки еще не разработаны. Делая упор на опыт девелоперских
проектов в Москве, специалисты компании «Метриум» рассказывают, какие функции
необходимо предусмотреть в региональной реновации уже на данный момент, чтобы новые дома
не устарели за 10-15 лет.
Какие эталоны можно
предусмотреть в региональной реновации
Основная цель реновации
в регионах – это не только ликвидация ветхого и аварийного жилого фонда, но и
всеохватывающее преобразование городской среды, считают эксперты «Метриум». Новые
районы должны строиться с учетом длительных перспектив развития города, в том
числе инноваторского. В противном случае это приведет к возникновению через несколько
лет еще одного устаревшего поколения жилища, по меньшей мере в моральном плане.
Новые форматы
жилища
Стиль жизни
россиян будет изменяться, поэтому подход к строительству и проектированию жилища
нужно пересмотреть сейчас. В частности, в новых домах необходимо больше социальных и
многофункциональных зон, которые будут употребляться жителями в условиях
расширения дистанционной занятости и изменении самой культуры взаимодействия с
соседями. В частности, в новых домах можно предугадать следующие пространства.
• Коммерческие
помещения для коворкингов.
• Кабинеты либо рабочие
зоны в квартирах.
• Конференц-залы либо
переговорные комнаты для временной аренды.
• Мини-кинотеатры.
• Библиотеки-лектории.
• Досуговые помещения
для проведения праздничков.
Это минимальный
набор уже опробованных в Москве новаций, который не востребует больших
инвестиций – достаточно изменить планировочные решения. Другие эталоны потребуют
больших интеллектуальных и финансовых издержек – о них далее.
Умная квартира
Полная
автоматизация быта – главный тренд ближайших лет. Система «город – квартал –
дом – квартира» будет оцифрованной и взаимосвязанной. Её базисный элемент – умный
дом, который позволяет управлять жильем с помощью телефона, фиксировать и
оплачивать коммунальные услуги, держать под контролем безопасность жилища и т.п.
К примеру, группа компаний
«Кортрос» вводит систему «Умная квартира Кортрос» во всех проектах, в том числе
и в «Академическом» (Екатеринбург). Базисный пакет (установлен в каждой
квартире) можно ввести как must have опцию в домах для переселения и реализации
в реновационных кварталах. Вот, что заходит в такой пакет.
• Перекрытие воды
при протечке в санузле и на кухне.
• Контроль
температуры, отправка извещения о нештатной ситуации при отклонении
температуры от данного хозяином диапазона.
• Сценарий «Я
ушел»: врубается датчик движения в коридоре, отключается освещение и розетки
(не считая кухни и ванной комнаты). Контроль присутствия людей в квартире. Розетки
и освещение выключены, если в доме никого нет, что позволяет сберегать средства
и повышает безопасность квартиры.
• Сценарий «Я
пришел» снимает помещение с охраны, включает электропитание розеток и освещения.
• Передача
извещений от управляющей компании, домашних систем контроля
несанкционированного доступа, протечек, возгорания.
• Мониторинг
состояния счетчиков энергоресурсов, вывод показаний в виде графиков в режиме
реального времени.
• Формирование квитанций
по оплате коммунальных услуг в приложении и их оплата.
Эталон
инфраструктурной обеспеченности
Реновация
подразумевает комплексную застройку, а это значит, что кроме жилых зданий в
новых районах должна появляться соц и коммерческая инфраструктура. Для регионов
это в особенности актуально, потому что в последние десятилетия многие детские сады,
дома культуры, кинозалы, дома бытового обслуживания были перепрофилированы в
коммерческую недвижимость, и сейчас ощущается их недостаток.
Практически все московские девелоперы
сейчас практикуют полный подход к застройке территорий. Вместе с жилыми
массивами возникают новые школы, детские сады, поликлиники, паркинги,
обустроенные зоны отдыха. Яркий пример – концепция инноваторских жилых
кластеров Группы «Родина». Так, в Новейшей Москве этот застройщик сейчас строит
жилой культурно-образовательный кластер Russian Design District. Тут будет
сосредоточена богатая инфраструктура разного профиля. В образовательную часть
кластера войдут детский сад, муниципальная школа, Школа дизайна и технологий
Design and Technology Art School (DATA), в составе которой раскроются различные
образовательные направления – живопись, современный дизайн, дизайн
искусственного ума, дизайн среды, коммуникационный дизайн, game-дизайн и
многие другие. Также в кластере появятся Академия моды Валентина Юдашкина,
всевозможные лектории, творческие студии и мастерские.
Спортивное ядро составит Центр художественной
гимнастики Иры Винер-Усмановой и Академия единоборств Fight Nights под
управлением Камила Гаджиева, Школа спортивной гимнастики Алексея Немова, школа йоги и
здорового питания. Культурную часть кластера представит Галерея современного
искусства и Арт-пространство под открытым небом.
«Естественно, известна проблема дефицита финансовых
ресурсов в регионах и низкой рентабельности девелоперских проектов там, что
ставит под вопрос возможность инфраструктурного строительства, – комментирует Владимир
Щекин, совладелец Группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design
District). – Но не стоит
забывать, что в рамках государственных проектов на развитие инфраструктуры
выделяются большие суммы. Поэтому необходимо увязать национальные проекты,
программку реновации и девелопмент, чтобы застройка новых районов в регионах
была всеохватывающей, а её финансирование имело много различных источников».
Иными словами,
реновация в регионах должна полагать строительство социальных объектов, а
именно:
• Образовательный кластер
(школа, детский сад).
• Спортивные комплексы
(ФОК, спортивные школы, бассейны и т.п.).
• Культурные центры
(галереи, центры современного искусства).
• Мед
учреждения (поликлиники, центры здоровья, фельдшерские пункты).
Умный квартал
На уровне новых районов и кварталов еще на стадии
проектирования нужно предусматривать их тотальную цифровизацию. Через
10-15 лет жилое место станет максимально интерактивным: гаджеты жителей будут
в неизменном контакте с окружающей средой, они получат извещения о погоде, нештатных
ситуациях, важную информацию. Камеры видеонаблюдения сумеют распознавать
жителей, предоставлять им бесконтактный доступ в нужные дома, этажи, подсобные
помещения. Другими словами, квартал станет единым цифровым организмом. Для этого уже
на данный момент нужно предусмотреть три его главные составляющие.
Умные устройства. Камеры
видеонаблюдения, датчики движения, сигнализации, умные счетчики и удаленная
телеметрия коммунальных ресурсов, постоматы, умные лифты.
Средства коммуникации. Беспроводные сети 5G
и проводные сети, высокоскоростной интернет, мобильные приложения, технологии
голосового управления.
Удаленное управление. Виртуальная
коммуникационная среда, где обитатель, не выходя из дома, заказывает доставку пищи,
вызывает парковщика, даёт ориентиры курьеру, а персонал, УК не выходя, из кабинетов,
выяснит о нештатной ситуации.
Такие технологии уже внедряются в неких жилых
комплексах. К примеру, в жилом квартале Prime Park установлены умные лифты, которые докладывают пассажирам
о погоде, знают, на какой этаж необходимо доставить того или иного жителя и т.п. Все
коммерческие услуги жителям кварталы доступны через сматрфон.
«Внедрение технологий умного квартала позволит
повысить эффективность управления городским хозяйством, – комментирует Давид
Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого
квартала Prime Park). – Это реально может посодействовать регионам экономить недостающие
финансовые ресурсы за счет оптимизации управления и употребления ресурсов. Иными
словами, у всех технологий умного квартала есть перспектива окупаемости, что
очень актуально для российских городов».
Умный город
Реновация – это большой
масштаб застройки. С учетом развития новых технологий на данный момент нужно подготовить эти
жилые массивы к превращению в «умные городка» (smart cities). Умные города
используют устройства Веба вещей (датчики, световые приборы, счетчики для
сбора и анализа данных) для анализа динамики городской жизни, что позволяет сделать лучше
инфраструктуру, коммунальные услуги, благоустройство и т.п. До этого всего такие
системы будут устанавливаться на транспортных узлах, электросетях, утилизации мусора,
а также для экомониторинга.
Район «Академический»
в Екатеринбурге, который строит компания «Кортрос», – 1-ая в России площадка испытаний
технологий умного городка. Здесь внедрены система «Умное ЖКХ», которая на уровне
района автоматизирует и улучшает потребление коммунальных услуг. Благодаря
этому обитатели «Академического» экономят на электричестве 51% от обыденного «чека»,
на тепле – 32%, на воде – 19%, на водоотведении – 12%. Одно из построек оснащено системой
рекуперации, которая сокращает теплоотдачи и вторично использует ресурсы, а
обитатели дома снижают затраты на тепло на 47%.
Есть и другие технологии
умного городка, которые также можно предусмотреть в проектах реновации.
• Автоматизация и
регулирование дорожного движения с помощью умных камер и датчиков движения.
• Дорожная
инфраструктура для автомобилей на автопилоте, а также для средств доставки
продуктов.
• Датчики
непрерывного мониторинга состояния окружающей среды.
• Виртуальная коммуникационная
среда для взаимодействия обитателей, городских служб и муниципальных властей (аналог
платформы «Активный гражданин»).
• Система безопасности,
распознание и прогнозирование нарушений.
Далековато не все
новые технологии можно ввести немедленно, особенно в ходе реновации. Инновации
– это драгоценное удовольствие и сложная материя. Однако застройщики и власти уже
на шаге разработки новых стандартов могут создать условия для внедрения этих
технологий в будущем. К примеру, оказалось, что современные городка не готовы к
роботам-доставщикам, для которых препятствуют высочайшие бордюры, отсутствие специальных
дорожек, навигации и т.п. Чтоб предотвратить такое, необходимо строить города,
которые будут готовы к возникновению беспилотного дорожного движения.
«Программку реновации невозможно
реализовать в отрыве от других градостроительных, соц и экономических
процессов, – комментирует Мария Литинецкая,
партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Она
должна быть всеохватывающей, поэтому нам нужен четкий план развития городов, их экономики
и социальной среды, транспортной системы. Нужно определиться, какую городскую и
жилую среду (от квартиры до городка) мы хотим иметь через 10 лет и адаптировать
наши планы под эту задачку. Если при этом мы не учтем длительные инновационные
тренды, опыт развитых стран, где умные городка уже становятся реальностью, мы
построим миллионы квадратных метров, которые скоро морально устареют».
Источник: rossbiz.ru
